Il caos da pandemia non risparmia proprio nessuno.
Notizie allarmanti provengono da ogni dove e mi sento spesso chiedere: ma possiamo sospendere il pagamento del canone di locazione causa coronavirus?
Una precisazione anzitutto: mi riferisco, ovviamente, solo alle locazioni commerciali di negozi e attività che han dovuto chiudere i battenti. Non alle locazioni abitative, visto che nelle case continuiamo a viverci e, anzi, siamo obbligati a restarci (almeno per un po’).
Ma tornando a noi.
Mi spiace deludere le aspettative di chi sperava tanto in una risposta positiva. La legge sull’equo canone non consente, purtroppo, di sospendere il pagamento del canone del vostro negozio o della vostra attività. Neppure in occasione della grave crisi sanitaria in corso. Rischiate, infatti, uno sfratto bello e buono.
È vero, il conduttore potrà semmai comunicare al proprietario il recesso per gravi motivi (e credo che la pandemia in corso lo sia), con un preavviso di 6 mesi. Ma do per scontato che la volontà di chi gestiste un’attività, come bar, negozi o ristoranti, non sia però questa. Quanto piuttosto quella di continuare, se possibile, il rapporto contrattuale.
Possiamo invocare forse l’art. 1256 c.c.?
Neppure questa norma, che esonera un soggetto dall’eseguire la prestazione quando questa è diventata momentaneamente impossibile, vi aiuta. A ben vedere a essere diventata momentaneamente impossibile non è, infatti, la prestazione del conduttore (un pagamento non sarà, infatti, mai impossibile). Quanto piuttosto la possibilità di esercitare la vostra attività commerciale in quei locali, che è cosa ben diversa.
In altre parole, a diventare momentaneamente impossibile per causa di forza maggiore è semmai la prestazione del solo proprietario, che per via del coronavirus e dei conseguenti divieti imposti dal Governo, non riesce a garantirvi la possibilità di continuare a usare quei locali in cui esercitate la vostra attività. Ma di questo il proprietario non ha però alcuna colpa né responsabilità.
E la causa di forza maggiore prevista dall’art. 1467 c.c.?
Nemmeno l’art. 1467 c.c. sembra offrire un valido rimedio: se il conduttore sostiene che il pagamento del canone sia diventato, a causa dell’epidemia, eccessivamente gravoso, può solo chiedere di risolvere il contratto. Ma anche questa soluzione penso non vada nel vostro interesse di conduttori, visto che con la risoluzione del contratto di locazione cesserebbe anche la continuazione della vostra attività in quei locali.
E quindi? Esistono altre valide soluzioni?
In parte. Il Governo ha cercato, in effetti, di correre ai ripari, nel Decreto ‘Cura Italia’. Sospendendo, per esempio, gli sfratti sino al 30 giugno 2020.
Ma cosa vuol dire, che il conduttore potrà sino ad allora evitare di pagare il canone? Non proprio.
Si tratta, a onor del vero, solo di un finto salvagente. Il provvedimento si riferisce infatti solo a chi era moroso già prima del COVID-19. La norma non è, quindi, scritta a favore di chi si trova adesso, a causa della pandemia in corso, in difficoltà a pagare l’affitto ma a favore di cui era moroso ancora prima dello scoppio della pandemia.
Chi non paga l’affitto per questi mesi, i ‘morosi da Coronavirus’ per intenderci, non avranno quindi molte giustificazioni. Almeno per ora e salvo nuovi ripensamenti dal Governo.
Credere di essere legittimati per via del coronavirus a sospendere del canone è, quindi, non solo un po’ troppo semplicistico ma anche pericoloso, in quanto vi potrebbe esporre al rischio di uno sfratto per morosità.
Eppure cari commercianti, artigiani e imprenditori vi trovate a dover fare i conti con capacità reddituali ridotte, incompatibili con i canoni concordati prima del Covid-19.
Ma allora, cosa possiamo fare?
Il consiglio spassionato che posso darvi, in questa situazione di estrema incertezza e di totale assenza – al momento – di pronunce da parte dei giudici, è quello di cercare semmai soluzioni amichevoli con il proprietario, per ristabilire l’equilibrio contrattuale. Accordandovi, ad esempio, per una riduzione del canone fintantoché durerà la crisi sanitaria o, sempre e solo se – lo sottolineo – il proprietario accetta, per la sospensione del suo pagamento senza interessi e penali.
Anche perché:
- la locazione, lo ricordo, è materia di mediazione obbligatoria. E, quindi, in caso di contenzioso, il proprietario dovrebbe pur sempre tentare, prima di ricorrere al giudice, una composizione bonaria con il conduttore;
- credo che il proprietario sia in ogni caso interessato a proseguire il rapporto per non dover lasciare ‘sfitto’ il locale e, quindi, rinunciare a possibili, anche se minori, introiti (potrebbe, infatti, non essere così facile trovare subito un altro conduttore alle stesse condizioni contrattuali originarie).
Concludendo, dato l’attuale momento critico, invito anche i proprietari a valutare con favore le proposte “di soccorso” provenienti dai loro conduttori.