Non c’è TG che non ne parli tutti i giorni: proibiti gli assembramenti di ogni sorta.

Dopo il lockdown non c’è però stato il ‘tana libera tutti’. L’ultimo DPCM dello scorso 26.04.2020, che introduce la Fase 2, non allenta, infatti, (ma c’era da aspettarselo) i divieti vigenti.

Restano, quindi, ancora vietate tutte le riunioni. Anche quelle condominiali.

Beh, direte voi, tanto meglio, così almeno non devo sedermi assieme a tutti gli altri condomini appassionatamente o litigare con quello del pianerottolo di fronte che è un vero e proprio attaccabrighe.

Non è, però, solo una questione di contatti ravvicinati, simpatie e discussioni tra vicini di piano.

C’è una gestione da portare avanti, dei bilanci da approvare, magari dei lavori da indire per poter fruire di agevolazioni fiscali. E l’Amministratore non può certo rinviare, per mesi e sino a fine dell’emergenza, la convocazione dell’assemblea, paralizzando il Condominio. O, peggio, sostituirsi alla volontà del Condominio stesso.

Inutile cercare di aggirare il divieto (ad esempio, trovandosi sulle scale e passandosi un documento precompilato da far sottoscrivere a tutti). La delibera risulterebbe facilmente impugnabile (oltre a esporci alle sanzioni connesse alla violazione della normativa anti COVID-19).

Le assemblee di persona non sono permesse. Ma se fossero fatte invece a distanza, per esempio per corrispondenza o in videoconferenza? Dopotutto le FAQ stilate dal Governo, sezione riunioni, le indicano come possibili.

La risposta non è però così semplice.

È vero, il distanziamento sociale obbligato ci porta di guardare con favore alla modalità telematica (ci sono molti strumenti, come Skype, Teams o Zoom che stanno spopolando in rete e potrebbero consentire lo svolgimento di assemblee in videoconferenza, con immediata verifica dell’identità dei presenti, calcolo in tempo reale delle maggioranze di voto e condivisione del testo del verbale).

Il codice civile non prevede, però, questa possibilità di svolgimento.

La Cassazione (cfr. Cass. civ., sent. n. 20071/2017) ha tuttavia, dal canto suo, dichiarato che è possibile applicare in via analogica al Condominio le norme dettate in materia societaria. Che prevedono – guarda a caso – la possibilità di svolgere le assemblee in via telematica.

Sulla scia di questo orientamento, delle FAQ del Governo e considerato che l’art. 106 del decreto ‘Cura Italia’ (D.L. 18/2020, in corso di conversione) caldeggia, anzi, questa modalità per le assemblee societarie, potremmo quindi sostenere che tale disciplina, in questa emergenza, si possa estendere anche al Condominio. Così da consentire ai condomini, come già accade per le società, di intervenire in assemblea mediante mezzi di telecomunicazione a distanza e di esprimere il proprio voto in via elettronica. Salvaguardando salute e divieti.

Non mancano, però, le critiche a questa visione.

Primo. Non siamo purtroppo tutti equipaggiati o sufficientemente tecnologici per saper utilizzare questi software (pensate, per esempio, al povero nonnino già in difficoltà con l’uso pc, figuriamoci a utilizzare Skype o Teams).

In secondo luogo, c’è da dire che l’analogia opera solo quando la legge non dice nulla. Ma si dà il caso che, in tema di Condominio, gli artt. 66 e 67 disp. att. c.c. stabiliscano invece espressamente le modalità di indizione e partecipazione all’assemblea, mediante l’indicazione del luogo della riunione a cui il condomino vi prende sempre parte di persona o per delega. Requisiti, dunque, che presuppongono necessariamente la fisicità.

A meno che non intervenga una modifica normativa in tema di Condominio, non dovrebbe essere consentita, pertanto, la tele-assemblea condominiale. Pena la possibile invalidazione dell’assemblea stessa.

L’assemblea virtuale è quindi bandita o comunque non attuabile?

Non sarei così drastica nella risposta.

Chiaro che, con l’emergenza in corso, il problema a livello condominiale c’è ed è sentito. E manca un adeguamento normativo. Ma non dobbiamo però finire per fossilizzarci troppo sulla questione, tanto da perdere di vista la reale portata del problema.

Non dimentichiamoci, infatti, che l’Amministratore condominiale dopotutto già gode, di per sé, di una propria autonomia gestionale. Che gli consente di operare in molte occasioni anche senza indire un’assemblea condominiale. Mi riferisco, in particolare, alla gestione ordinaria (che rientra nei suoi poteri ex art. 1130 c.c.) o all’immediata esecuzione di opere urgenti e indifferibili (salvo dover riferire poi all’assemblea ex art. 1135 c.c.).

Anche in tempo di COVID-19 è, quindi, salva almeno una minima gestione condominiale. Con buona pace degli Amministratori.

Concludendo, auspico che il legislatore intervenga quanto prima per correggere l’impasse e, nel frattempo, per evitare un blocco della vita condominiale invito al buon senso.

Chiaro, la video-assemblea è una soluzione intelligente, che ha però, allo stato, i suoi evidenti limiti (anche in termini di impugnabilità). Ma meglio mettere da parte, in questa parentesi emergenziale, la volontà litigiosa per il bene di tutti, Condominio incluso.